Najem krótkoterminowy w Polsce 2026 – nowe zasady UE 2024/1028

Od 20 maja 2026 r. państwa członkowskie Unii Europejskiej są zobowiązane stosować rozporządzenie (UE) 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Akt nie wprowadza unijnych limitów dni najmu ani zakazów wynajmu na doby. Tworzy natomiast jednolity system rejestracji lokali, nadawania numerów identyfikacyjnych i przekazywania danych przez platformy internetowe. Polska nie uchwaliła jeszcze ustawy wdrożeniowej – Ministerstwo Sportu i Turystyki komunikuje projekt regulacji, ale w Dzienniku Ustaw nie ukazał się jeszcze kompleksowy akt krajowy.

Co zmienia rozporządzenie (UE) 2024/1028 dla rynku i właścicieli mieszkań

Rozporządzenie 2024/1028 ustanawia w całej Unii Europejskiej obowiązkowe zasady gromadzenia i wymiany danych o najmie krótkoterminowym. Nie harmonizuje dostępu do rynku, lecz zobowiązuje państwa członkowskie do uruchomienia rejestrów, nadawania numerów identyfikacyjnych i odbierania danych od platform.

Zakres przedmiotowy. Rozporządzenie obejmuje odpłatny krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych (short-term accommodation rental services), oferowany zwykle za pośrednictwem platform internetowych.

Cel regulacji. Poprawa jakości danych o najmie krótkoterminowym, wsparcie zrównoważonej turystyki oraz umożliwienie organom krajowym i lokalnym monitorowania skali zjawiska. Rozporządzenie wpisuje się w przyjętą przez Radę UE Agendę dla Turystyki 2030.

Bezpośrednie stosowanie. Jako rozporządzenie obowiązuje wprost we wszystkich państwach członkowskich. Wymaga uruchomienia rozwiązań organizacyjnych i teleinformatycznych, ale nie wymaga transpozycji w klasycznym znaczeniu dyrektywy.

Brak unijnych limitów dni najmu. Akt nie wprowadza maksymalnej liczby dni najmu w roku ani zakazów wynajmu w określonych typach budynków. Te kwestie pozostają w gestii ustawodawców krajowych i samorządów.

Pełny tekst aktu dostępny jest w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej: Rozporządzenie (UE) 2024/1028 – EUR-Lex

Parlament Europejski przedstawia akt jako odpowiedź na brak przejrzystości rynku, który utrudniał organom lokalnym kontrolę skali zjawiska i egzekwowanie przepisów: Short-term rentals: EU rules for more transparency · New rules for a responsible and transparent short-term rental sector

Podział ról: co reguluje UE, a co zostaje w prawie krajowym

Rozporządzenie 2024/1028 reguluje warstwę danych – rejestrację, numery identyfikacyjne i wymianę informacji z platformami. Decyzje o tym, czy w danym mieście można w ogóle wynajmować na doby, ile dni w roku i pod jakimi warunkami, pozostają w prawie krajowym i lokalnym.

Materiał Biura Analiz Parlamentu Europejskiego potwierdza, że akt zapewnia organom państw członkowskich narzędzia do monitorowania rynku, ale pozostawia im swobodę w stosowaniu ograniczeń: The regulatory aspects of short-term rentals in the EU (CASP, 2025)

Jak działa rozporządzenie w praktyce: rejestracja najmu, numery, raportowanie danych

Państwa członkowskie uruchamiają rejestr gospodarzy i lokali, nadają numery identyfikacyjne, a platformy przekazują dane o najmie do jednego krajowego cyfrowego punktu dostępu. Numer identyfikacyjny musi być widoczny w ofercie.

Rejestracja gospodarzy i lokali. W państwach, które wprowadzają obowiązek rejestracji, gospodarz przechodzi prostą procedurę online i otrzymuje numer rejestracyjny przypisany do lokalu.

Numery identyfikacyjne w ofertach. Platformy internetowe są zobowiązane dostosować interfejs tak, aby umożliwiał podanie numeru rejestracyjnego oraz wyraźnie wyświetlał go w ofercie.

Weryfikacja po stronie platform. Platformy podejmują „uzasadnione starania”, w tym przeprowadzają losowe kontrole, by weryfikować poprawność danych przekazywanych przez gospodarzy.

Raportowanie danych. Platformy co miesiąc przekazują dane o aktywności gospodarzy (liczba nocy, liczba gości, adres lokalu, numer rejestru, adres URL oferty) do systemu wyznaczonego przez państwo członkowskie. Dla mikro i małych platform (poniżej średnio 4 250 ofert miesięcznie) przewidziano uproszczony tryb kwartalny.

Jednolity cyfrowy punkt dostępu. Każde państwo członkowskie tworzy single digital entry point, który przyjmuje dane od platform i udostępnia je właściwym organom krajowym oraz lokalnym.

Pełny opis mechanizmów działania: Short-term rentals: EU rules for more transparency

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy rozporządzenie samo wprowadza limity dni najmu? Nie. Reguluje wyłącznie dane i obowiązki rejestracyjno-raportowe. Ewentualne limity dni najmu wynikają z prawa krajowego, o ile dane państwo je wprowadzi.

Czy każdy lokal musi mieć numer rejestracyjny? W państwach członkowskich, które wdrożą system rejestracji – tak. W obszarze objętym rejestracją lokal bez numeru nie powinien być oferowany na platformach objętych regulacją.

Czy platformy muszą zmieniać swoje systemy? Tak. Muszą dostosować interfejs, by obsługiwał numer rejestru, przechowywać go i przekazywać wraz z danymi o najmie do krajowego cyfrowego punktu dostępu.

Rejestracja najmu krótkoterminowego - krok po kroku w systemie UE

Gospodarz zgłasza lokal w systemie krajowym, podaje podstawowe dane, otrzymuje numer rejestru i ma obowiązek używać go we wszystkich ofertach.

1. Identyfikacja gospodarza. Logowanie do systemu teleinformatycznego utworzonego przez państwo członkowskie.
2. Zgłoszenie lokalu. Podanie adresu, typu lokalu, liczby miejsc noclegowych, danych kontaktowych.
3. Weryfikacja danych. Organ sprawdza zgodność danych z innymi rejestrami.
4. Nadanie numeru rejestru. Numer jest unikalny i przypisany do konkretnego lokalu.
5. Stosowanie numeru. Gospodarz ma obowiązek podawać numer we wszystkich ofertach i w komunikacji z platformami.

Podstawa: Rozporządzenie (UE) 2024/1028 – EUR-Lex

Terminy: od kiedy obowiązuje rozporządzenie 2024/1028

Akt został przyjęty 11 kwietnia 2024 r., opublikowany w Dzienniku Urzędowym UE 29 kwietnia 2024 r., wszedł w życie 20 dni po publikacji i jest stosowany od 20 maja 2026 r. Państwa członkowskie miały 24 miesiące na przygotowanie systemów.

Oficjalny komunikat Rady UE z 18 marca 2024 r. potwierdzający ostateczne przyjęcie aktu: Tourism: Council gives its final approval to the regulation for short-term rentals

Stanowisko Ministerstwa Sportu i Turystyki i polski projekt regulacji

Resort wiceministra Ireneusza Rasia opublikował 15 kwietnia 2026 r. komunikat, w którym przedstawił założenia krajowej regulacji. Najem do 30 dni ma zostać uznany za usługę hotelarską, lokale mają być rejestrowane w gminnej ewidencji i w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), a każdemu obiektowi zostanie nadany indywidualny numer identyfikacyjny.

Komunikat MSiT z 15 kwietnia 2026 r., wydany po konferencji prasowej wiceministra Ireneusza Rasia z tego samego dnia: Regulacja najmu krótkoterminowego – projekt uporządkowania rynku usług noclegowych · Zapowiedź konferencji prasowej wiceministra Ireneusza Rasia (15.04.2026)

Główne założenia projektu MSiT:

• Status prawny najmu. Uznanie najmu krótkoterminowego do 30 dni za usługę hotelarską, z obowiązkami analogicznymi do branży turystycznej.
• Rejestracja i CWTON. Obowiązek rejestracji wszystkich obiektów w gminnej ewidencji i Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).
• Indywidualne numery identyfikacyjne. Każdy obiekt otrzyma numer widoczny w ofertach na platformach rezerwacyjnych.
• Uprawnienia gmin. Możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy oraz mechanizm zgłaszania wniosków o kontrole przez mieszkańców i wspólnoty.
• Sankcje administracyjne. Wysokie kary za prowadzenie działalności bez rejestracji lub naruszenie przepisów. Konkretne progi wyniknią z uchwalonej ustawy.
• Wymogi techniczne. Spełnienie standardów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych oraz wprowadzenie regulaminów porządkowych dla obiektów.

Stanowisko MSiT z 15 maja 2026 r., odnoszące się wprost do wejścia w życie unijnego rozporządzenia STR 20 maja 2026 r. Resort informuje w nim o trwających pracach legislacyjnych nad dostosowaniem polskiego prawa: Stanowisko MSiT ws. gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkaniowych

Streszczenie komunikatu MSiT w serwisie rządowym Zielona Linia: Projekt regulacji najmu krótkoterminowego – Zielona Linia

Dlaczego w Polsce nadal nie ma uchwalonej ustawy odnośnie najmu krótkoterminowego

Rozporządzenie UE jest stosowane od 20 maja 2026 r., ale Polska nie uchwaliła kompleksowej ustawy o najmie krótkoterminowym. Powstał stan, w którym obowiązki dotyczące danych wynikają wprost z prawa UE, a krajowe instrumenty wykonawcze (CWTON, gminna ewidencja w nowym kształcie, jednolity cyfrowy punkt dostępu) nie zostały jeszcze powołane.

Na dzień 29 czerwca 2026 r. oficjalne źródła rządowe i ministerialne mówią o „projekcie regulacji” oraz „pracach legislacyjnych”, nie o uchwalonej ustawie. W Dzienniku Ustaw nie ukazał się komunikat o podpisaniu przez Prezydenta RP i ogłoszeniu kompleksowej ustawy regulującej najem krótkoterminowy.

W praktyce oznacza to, że:

• Bez uchwalonej ustawy w Polsce nie istnieją krajowe instrumenty wymagane przez rozporządzenie 2024/1028: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), gminna ewidencja w nowym kształcie ani jednolity cyfrowy punkt dostępu (single digital entry point).
• Rozporządzenie 2024/1028 jest formalnie stosowane od 20 maja 2026 r., ale jego operacyjne obowiązki – rejestracja gospodarzy, transmisja danych przez platformy do krajowego punktu dostępu – aktywują się dopiero po wprowadzeniu krajowego systemu rejestracji (art. 4 ust. 2 rozporządzenia). Do tego momentu obowiązki dla polskich lokali pozostają w stanie zawieszenia.
• Pełne warunki prowadzenia działalności – limity dni najmu, strefy gminne, wysokość kar administracyjnych, zasady zgody wspólnot mieszkaniowych – wynikną dopiero z uchwalonej ustawy i aktów wykonawczych. Do tego czasu właściciele lokali powinni śledzić komunikaty Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz publikowane projekty ustaw.

Jak rozporządzenie wdrażają inne kraje UE

Włochy działają poprzez centralną bazę BDSR i ogólnokrajowy kod CIN. Niemcy uchwaliły ustawę federalną wyznaczającą Bundesnetzagentur jako centralny cyfrowy punkt wymiany danych. Hiszpania wdrożyła rozporządzenie przez Real Decreto 1312/2024, tworząc Ventanilla Única Digital de Arrendamientos i procedurę rejestracji prowadzoną przez rejestry nieruchomości. Polska jest na etapie projektów.

Włochy: BDSR i Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Ministero del Turismo prowadzi Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR), ustanowioną na podstawie art. 13-quater dekretu-ustawy z 30 kwietnia 2019 r. nr 34.

W ramach BDSR działa procedura nadawania kodu CIN (Codice Identificativo Nazionale), wprowadzona przez art. 13-ter dekretu-ustawy z 18 października 2023 r. nr 145, przekształconego w ustawę z 15 grudnia 2023 r. nr 191. Kod musi być eksponowany na zewnątrz budynku oraz podawany we wszystkich ogłoszeniach i reklamach.

W tydzień od pełnego uruchomienia BDSR resort wydał ponad 104 tys. kodów CIN, zapowiadając stosowanie sankcji wobec podmiotów, które nie dostosują się do nowych wymogów.

Źródła: Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) · Regolamento BDSR – DM 29 września 2021 r. nr 161 · Affitti brevi, MiTur: oltre 100mila CIN a una settimana da entrata a regime BDSR · Affitti brevi, Santanchè – komunikat Ministero del Turismo

Niemcy: ustawa federalna i Bundesnetzagentur

Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 138 z 18 maja 2026 r. zawiera ustawę o tytule Gesetz zur Durchführung einer Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen sowie zur Durchsetzung von Diskriminierungsverboten der Europäischen Union. Akt wdraża rozporządzenie 2024/1028 do niemieckiego porządku prawnego.

Ustawa zmienia Digitale-Dienste-Gesetz i wyznacza Bundesnetzagentur jako centralną cyfrową Zugangsstelle, czyli punkt dostępu obsługujący automatyczną wymianę danych między platformami, organami i urzędami statystycznymi.

Bundesrat 8 maja 2026 r. potwierdził przyjęcie ustawy bez sprzeciwu. Materialne wymogi dotyczące dostępu do rynku najmu krótkoterminowego (warunki działalności, lokalne ograniczenia) nadal podlegają prawu krajów związkowych.

Źródła: BGBl. 2026 I Nr. 138 (18.05.2026) · Beschluss Bundesrat – Drucksache 0226-26 (08.05.2026) · Bundesrat – Beratungsvorgang 0226-26

Hiszpania: Real Decreto 1312/2024 – Registro Único i Ventanilla Única Digital

Hiszpania wdrożyła rozporządzenie 2024/1028 przez Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. (BOE-A-2024-26931), wydany przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana). Akt:

• tworzy Ventanilla Única Digital de Arrendamientos – jednolity cyfrowy punkt dostępu, prowadzony przez Ministerstwo Mieszkalnictwa, który odbiera dane od platform internetowych i przekazuje je organom krajowym, regionalnym i lokalnym;
• ustanawia procedimiento de Registro Único de Arrendamientos – jednolitą procedurę rejestracji najmu prowadzoną przez Registro de la Propiedad (rejestry nieruchomości) i Registro de Bienes Muebles;
• nadaje każdemu lokalowi número de registro, który musi być widoczny w ofertach na platformach internetowych;
• zobowiązuje platformy do comiesięcznego przekazywania danych do Ventanilla Única Digital (dla małych i mikro platform – kwartalnie).

Real Decreto 1312/2024 wszedł w życie 2 stycznia 2025 r., a jego przepisy mają skutek od 1 lipca 2025 r.

Źródło: Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre – BOE

Porównanie ustawy o najmie krótkoterminowym w wybranych krajach europy.

Wnioski porównawcze

Państwa członkowskie realizują wspólny cel rozporządzenia – przejrzystość danych – ale wybierają różne mechanizmy. Włochy postawiły na jeden, ogólnokrajowy kod identyfikacyjny i scentralizowaną bazę BDSR. Niemcy ulokowały centralny punkt wymiany danych w Bundesnetzagentur, pozostawiając kwestie dostępu do rynku krajom związkowym. Hiszpania powiązała procedurę rejestracji z rejestrami nieruchomości, a jednolity cyfrowy punkt dostępu umieściła w Ministerstwie Mieszkalnictwa. Polska zmierza w stronę modelu zbliżonego do włoskiego, z gminną ewidencją, CWTON i indywidualnym numerem dla każdego obiektu – ale dopiero po uchwaleniu ustawy.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania na wynajem w Polsce

Na 29 czerwca 2026 r. ustawa o najmie krótkoterminowym nie obowiązuje, ale obowiązki wynikające z rozporządzenia 2024/1028 są już aktualne. Warto skompletować dokumentację lokalu, śledzić projekty MSiT i przygotować się na rejestrację, numer identyfikacyjny oraz status „usługi hotelarskiej”.

• Śledź komunikaty MSiT i serwisów rządowych. Najnowsze informacje publikowane są na gov.pl komunikat MSiT.
• Sprawdź sytuację w swojej gminie. Miasta turystyczne komunikują własne stanowiska i przygotowania do egzekwowania nowych przepisów. Przykładowe informacje miejskie znajdziesz na portalach urzędowych konkretnych gmin.
• Sprawdź, czy twój system rezerwacji obsłuży numery rejestru. Operatorzy systemów PMS (Property Management System) i właściciele własnych narzędzi rezerwacyjnych powinni przewidzieć obsługę numerów oraz raportowania danych do krajowego punktu dostępu.

Regulacja rynku najmu krótkoterminowego jako szansa dla inwestorów

Obowiązki rejestracyjne i raportowe mogą wydawać się dodatkowym ciężarem. W praktyce standaryzacja rynku działa na korzyść inwestora, który działa zgodnie z prawem i myśli długoterminowo.

Obowiązkowa rejestracja i numery identyfikacyjne wyeliminują z rynku obiekty działające w szarej strefie – bez spełnionych wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i podatkowych. Dla właścicieli działających legalnie to koniec nieuczciwej konkurencji ze strony podmiotów, które zaniżały ceny właśnie dlatego, że omijały przepisy. Przejrzysty, zweryfikowany rynek przyciąga więcej turystów i buduje zaufanie do całej branży najmu krótkoterminowego – co przekłada się na wyższe obłożenie i stabilniejsze przychody dla tych, którzy działają zgodnie z prawem.

Warto pamiętać, że obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wynika już z obowiązujących przepisów – niezależnie od nowej ustawy. Właściciele, którzy dopełnili tych formalności, są o krok przed konkurencją: gdy polska ustawa zostanie uchwalona i system CWTON ruszy, ich obiekty będą gotowe do rejestracji bez dodatkowych opóźnień.

Szukasz apartamentu gotowego na wynajem krótkoterminowy w lokalizacji turystycznej

Sprawdź inwestycję Klimatyczna na Wyspie Sobieszewskiej – obiekty wykończone pod klucz, w miejscowości z całorocznym ruchem turystycznym.

Apartamenty Klimatyczna | Futuro Invest

Nowoczesne apartamenty w Gdańsku. Konfigurator wykończeń, interaktywny nawigator budynku i dostępność lokali online.

Futuro Invest

Metodologia i źródła

Artykuł opiera się wyłącznie na źródłach oficjalnych: tekście rozporządzenia (EUR-Lex), materiałach Parlamentu Europejskiego, komunikatach Rady UE, dokumentach rządowych i ministerialnych publikowanych w serwisach gov.pl, oficjalnych publikacjach Ministero del Turismo (Włochy), Bundesgesetzblatt i Bundesrat (Niemcy) oraz Boletín Oficial del Estado (Hiszpania). Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny: 29 czerwca 2026 r.